News in Der Farang

Rechtssicherheit in Thailand – auch für Ausländer?

Der View-Talay-7-Streit hat gute Chancen, als Paradebeispiel in die Geschichte der thailändischen Rechtssicherheit einzugehen

Wie geht es weiter im Prozess der Kläger vertreten durch Asia LawWorks Co., Ltd., gegen die City Hall und deren Streitgenossen View Talay 7 Co., Ltd.?

Wie der FARANG berichtete, wurde am 28. März 2007 durch das Verwaltungsgericht Rayong ein Baustopp verfügt, um zukünftige Schäden von den Klägern bis zur endgültigen Entscheidung abzuwenden. Die 10 Kläger, allen voran Richard Haines, die alle Condo-Eigentümer des Jomthien Complex Condotels sind, hatten also erstmals im Streit gegen das View-Talay-7-Projekt grossen Erfolg verzeichnen können. Mittlerweile ist man in das Hauptverfahren eingetreten, und es muss nun die Frage geklärt werden, ob die Baugenehmigung rechtswidrig oder rechtmässig ist. Dabei muss das Verwaltungsgericht bestimmen, ab welchem Punkt gemessen wird. Hierzu müssen Sachverständige der Royal Thai Navy und der Port Authority of Thailand hinzugezogen werden. Parallel hierzu wird das Office of Council of State mit einbezogen, um die Rechtsgrundlagen mit zu erörtern. Die Royal Thai Navy wurde insbesondere mit der Ausmessung vor Ort beauftragt, um der gesetzlichen Grundlage und den Worten des speziell in Pattaya geltenden Baurechts, Rückgrat zu geben. Es geht darum, den Messpunkt klar zu definieren, von dem aus die gesetzlichen 200 m eingehalten werden müssen. Trotzdem steht fest, dass die Angeklagten, in diesem Falle die City Hall und deren Baudepartement, offensichtlich willkürlich und in der üblichen Art und Weise, zum raschen Ablauf im Interesse des Bauherren gehandelt haben und nicht, wie es die Gesetzeslage eigentlich dafür vorgesehen hat. Während im vorgerichtlichen Verfahren die Vertreter der City Hall sich nämlich immer nur auf geltendes Recht mit 100 m Entfernung berufen hatten, haben diese im Anhörungstermin mittlerweile eingelenkt und erkannten an, dass nach geltendem Recht eine Distanz von 200 m zu beachten ist.

Es ist abzuwarten, und den Klägern ist schon jetzt die Zuversicht ins Gesicht geschrieben, dass dieser Prozess gewonnen werden kann und in Zukunft ein Exempel statuieren könnte.

Oft gibt man sich als Ausländer schon vorher geschlagen und glaubt den Vorurteilen gegenüber den althergebrachten Sitten oder dem System der Rechtssicherheit in diesem Land, wenn man die hiesigen Gesetze in seinem Interesse befolgen will. Oder man scheut Kosten und Vertrauen in kompetente Anwälte vor Ort, die sich mit den Gesetzen in Thailand auskennen und einem dabei weiter helfen können und auch wollen, wie es der Rechtsfall des View-Talay-7-Streits aufzeigt. Wo gewisse Anwälte (Anwaltskanzleien) nur auf hohe Schadenersatzsummen aus sind, gibt es aber andere, welche die Interessen der Klienten in den Vordergrund stellen und auch Mandate angehen, die erstmals ans Licht geraten und durchaus mit Einsatz und Interesse daran zu gewinnen sind.

Es gilt grundsätzlich einmal das Verwaltungsgericht zu erwähnen (von dessen Existenz nur wenige wissen), und welches von seiner Majestät dem König, Bhumiphol Aduljadej gefördert wurde. Dieses sogenannte „Administrative Court“ ist u.a. dazu da, die Behörden und Verwaltungen unter ein unabhängiges Kontrollorgan zu stellen und sicherlich auch im Gedanken daran ins Leben gerufen worden, der Korruption einen Riegel vorzuschieben.

Viele Käufer, die bei View Talay 7 einen Kaufvertrag unterschrieben haben, fragen sich natürlich nun, wie es weitergeht. Wenn man sich die Verträge anschaut, kann man deutlich lesen, dass die Käufer ihre Zahlungen leisten müssen, da der Baustopp nicht auf ein Verschulden von View Talay 7 zurückzuführen ist. View Talay 7 hat als Bauträger lediglich die Pflicht, eine Baugenehmigung zu beantragen, und diese Pflicht wurde erfüllt. Die Frage, ob eine Baugenehmigung zu erteilen ist, mit anderen Worten, darf auf dem fraglichen Grundstück ein Gebäude dieser Art, wie von View Talay 7 geplant, gebaut werden, muss von der City Hall geklärt werden, und diese muss bei der Erteilung der Baugenehmigung geltendes Recht beachten und auf dessen Grundlage die Baugenehmigung erteilen, verweigern oder eine modifizierte Form (anders als vom Bauherrn gewünscht) verlangen. Die Käufer von View Talay 7 können also erst dann ihre Zahlungen einstellen, wenn ein rechtskräftiges Urteil vorliegt, welches besagt, dass die Baugenehmigung rechtswidrig ist. Denn nur dann kann View-Talay-7 die vertraglich versprochene Leistung nicht mehr erfüllen, da dann nicht mehr weiter gebaut werden darf.

Man darf also gespannt sein, wie die Vorträge der Parteien in dem laufenden Verfahren lauten werden. Kreative Ansätze auf Seiten der City Hall, dass bei der Messung auch die Erdkrümmung beachtet werden muss und durch die so geschaffene leichte Krümmung der Anwendungsbereich für eine rechtmässige Baugenehmigung eröffnet ist, lässt dies erahnen. Doch auch hier hilft wieder ein Blick in das kommunale Bauordnungsrecht von Pattaya, in welchem ausdrücklich der höchste Stand der Flut als massgeblicher Messpunkt ausgewiesen wird.

In einem Interview mit „The Nation“ wurde der Bürgermeister von Pattaya zitiert, dass er keine Angst davor habe, wenn er von ein paar Ausländern im Verwaltungsgericht verklagt werde. Angst braucht er auch nicht zu haben, denn immerhin wird durch diesen Fall der City Hall die Möglichkeit eröffnet, ihre Arbeitsweise einer gerichtlichen Kontrolle zu unterziehen und ihr zukünftiges Handeln diesem Urteil anzupassen. Als Bürgermeister von Pattaya ist er dem Wohl der Stadt verpflichtet. Pattaya benötigt ausländische Investoren, um wachsen und sich entwickeln zu können. Für ausländische Investoren ist die Rechtssicherheit jedoch ein ausschlaggebendes Kriterium, wo die Euros und US-Dollars investiert werden sollen. Unterstellt man nun einmal, dass die Kläger des Jomthien Complex Condotels das Verfahren für sich entscheiden, ist dies sicherlich kein Rückschlag für die Entwicklung von Pattaya. Ganz im Gegenteil, dies wird mit einem kräftigen Aufschwung verbunden sein. Investoren können sich auf ein funktionierendes Rechtssystem berufen, und durch die Entscheidung würden Fehler vermieden, welche leider bspw. in Spanien und Südfrankreich gemacht wurden, als aus schönen Stränden Betonwüsten wurden und man sich erst eines Besseren besonnen hat, als alles zu spät war. Dass dieser zum Teil unkontrollierten Bauwut ein Riegel vorgeschoben werden muss, hat mittlerweile auch die City Hall erkannt und das Problem am 12. April 2007 in einer Sitzung mit den verantwortlichen Entscheidungsträgern zum Thema gemacht.